E9 NOTICIAS ENTREVISTA EXCLUSIVA
Roxana Rocha presenta "Casa Ya": un programa que promete pasar de 43,000 a más de 150,000 viviendas anuales, usar suelo del Estado como palanca y rediseñar el barrio —no solo el edificio— para cerca de un millón de familias vulnerables en cinco años.
Por Viteli Vega | Editor, E9Noticias
En el Perú, el déficit de vivienda no es un cuadro estadístico: es una trampa diaria. Una trampa hecha de laderas inestables, cuartos hacinados, lotes sin agua y barrios donde cada lluvia despierta miedo. Son 1,8 millones de familias en déficit y más de un millón viviendo en condiciones inadecuadas, mientras el Estado solo produce unas 43,000 viviendas al año cuando necesitaría cinco veces más.
Frente a ese escenario, la candidata Roxana Rocha plantea el programa "Casa Ya", eje del Plan Nacional de Vivienda y Ciudad 2026–2031: una reingeniería territorial que combina suelo estatal, ciudad de los 15 minutos, captura de plusvalías y cuotas desde 400 soles, con una premisa central: salvar vidas antes de contar votos. En esta conversación con E9Noticias, Rocha responde con la precisión de quien ha trabajado los PDU de Lima Metropolitana desde adentro.
PREGUNTA 1
Más de 1,8 millones de familias peruanas carecen de una vivienda adecuada. De ese universo, ¿a qué segmento apunta concretamente "Casa Ya": por nivel de ingresos, tipo de precariedad —alquiler, hacinamiento, invasiones— y ubicación geográfica? ¿Y cuántas familias calcula que podrían acceder efectivamente en un primer período de gobierno?
Roxana Rocha:
El programa parte de un imperativo moral: salvar vidas. El segmento objetivo inicial son las miles de familias que hoy duermen en zonas de alto riesgo no mitigable —fajas marginales, laderas inestables— que son, literalmente, trampas mortales. A ellas se suman las familias hacinadas en polígonos urbanos degradados de los sectores C, D y E, y las familias en extrema pobreza.
Nuestra meta, establecida en la política habitacional, es erradicar ese déficit extremo. En un primer período de gobierno, el objetivo es escalar la producción desde las actuales 43,000 viviendas anuales a más de 150,000, impactando a cerca de un millón de familias vulnerables en el quinquenio.
PREGUNTA 2
Usted ha señalado que "Casa Ya" se sostiene en el uso de terrenos del Estado. ¿Qué tipo de suelo estatal priorizaría —Gobierno Central, municipalidades, Gobiernos Regionales—, en qué zonas del país, y cómo garantizaría que esos proyectos no terminen siendo urbanizaciones aisladas sin agua, transporte ni equipamiento?
Roxana Rocha:
Retomamos al Estado como operador de suelo. Priorizaremos las más de 20,000 hectáreas administradas por la SBN —Gobierno Central—, así como terrenos baldíos de Gobiernos Regionales y Fuerzas Armadas, vía convenios.
La ubicación no será aleatoria: aplicamos el principio de que "la vivienda sigue al empleo". Los proyectos se anclarán en hubs logísticos e infraestructura productiva: Ciudad Bicentenario en Ancón, Puerto de Chancay, Majes, Chavimochic. Y para que no sean islas, la ley obligará a que las EPS —como SEDAPAL— se subordinen al Plan de Desarrollo Urbano. Donde el PDU zonifique como ciudad, la factibilidad de agua será vinculante y automática, no discrecional.
La candidato destaca la importancia del diálogo y la participación ciudadana como pilares de su propuesta. Señala que ninguna política pública será sostenible si no se construye escuchando a quienes viven los problemas a diario. Por ello, propone mecanismos de consulta permanente, rendición de cuentas periódica y espacios abiertos para que la comunidad pueda evaluar el avance de los compromisos asumidos durante la campaña.
Finalmente, el entrevistado invita a la ciudadanía a informarse, comparar propuestas y ejercer su derecho al voto de manera responsable. Más allá de las diferencias partidarias, insiste en que la política debe recuperar su sentido de servicio y cercanía con la gente. Con esta entrevista, buscamos aportar un insumo más a ese debate, ofreciendo respuestas concretas sobre las ideas, prioridades y estilo de liderazgo que este candidato promete llevar a las instituciones.
"La vivienda sigue al empleo"
PREGUNTA 3
En Europa, muchos hogares acceden a vivienda asequible mediante cooperativas, aportes progresivos y modelos que no especulan con el suelo. En el Perú, la vía dominante sigue siendo el crédito individual. En "Casa Ya", ¿las familias accederían principalmente por crédito hipotecario, por cooperativas de aporte progresivo, o por una combinación? Por favor, detalle el mecanismo.
Roxana Rocha:
Implementaremos un modelo mixto apalancado en fideicomisos de suelo. El Estado no vende ni regala su activo —la tierra—: lo capitaliza aportándolo a un fideicomiso público-privado. El acceso para las familias se da mediante el Bono "Casa Ya" de S/ 50,000, combinado con un crédito hipotecario social.
Además, promoveremos fuertemente los Polígonos de Regeneración Urbana: una figura en la que familias con propiedad precaria o informal en una manzana ceden el suelo que poseen u ocupan a un promotor o al operador público, recibiendo a cambio —como aporte progresivo en especie— uno o dos departamentos saneados en los nuevos bloques verticales construidos en su mismo terreno.
PREGUNTA 4
Usted ha mencionado viviendas con cuotas desde 400 soles mensuales. ¿Para qué rango de ingresos familiares está pensada esa cifra, en qué plazo se sostiene y qué supuestos de tasa de interés y valor de vivienda la hacen financieramente viable?
Roxana Rocha:
Esta cuota está estructurada para hogares de los sectores D y E, con ingresos de entre 1 y 1,5 remuneraciones mínimas vitales. Su viabilidad financiera a 30 años se sostiene en tres pilares de ingeniería de costos:
Tres Pilares de Viabilidad Financiera
- Costo de suelo cero para el usuario: al usar suelo del Estado mediante fideicomiso, el componente más caro del precio de venta desaparece.
- Subsidio directo: aplicación del Bono "Casa Ya" (S/ 50,000) al valor de un departamento estándar de 55 m².
- Bajo costo operativo: el modelo de 5 pisos sin ascensor evita cuotas de mantenimiento que asfixian y luego tugurizan a las familias de bajos recursos.
PREGUNTA 5
En España, la nueva Ley de Vivienda obliga a reservar un porcentaje de la edificabilidad para vivienda protegida, de modo que parte de las unidades construidas pasa directamente al parque asequible. ¿Está dispuesta a impulsar un esquema similar en el Perú, en el que un porcentaje de cada nuevo proyecto formal se entregue como unidades físicas al programa "Casa Ya", en lugar de pagar solo aportes monetarios?
Roxana Rocha:
Absolutamente sí. Esto forma parte de la captura de plusvalías normada en la Ley 31313. Acabaremos con la mala práctica de redimir aportes en dinero que termina en gasto corriente municipal.
Implementaremos una Zonificación por Incentivos —como ya opera en Lima Norte y Lima Balnearios del Sur, y próximamente en Lima Este— a través de la normativa de los PDU: si el desarrollador privado quiere alcanzar la densidad o altura máxima en su proyecto comercial, deberá ceder un porcentaje de área construida —departamentos físicos— al programa Bono Salvando Vidas. Queremos ladrillos y suelo social, no tasas burocráticas.
PREGUNTA 6
Más allá de la edificación, ¿qué criterios urbanísticos incorporaría "Casa Ya" para evitar los errores clásicos de los conjuntos monofuncionales: mezcla de usos, áreas verdes, equipamientos, movilidad, integración con el tejido urbano existente?
Roxana Rocha:
Le haremos la guerra a la ciudad dormitorio y a la fuerza centrífuga. El diseño de "Casa Ya" aplica la filosofía de la Ciudad de los 15 minutos. Al construir bloques de 5 pisos, densificamos y liberamos alrededor del 60 % del suelo de la macromanzana. Ese suelo liberado es estrictamente para espacio privado de acceso público: postas médicas, centros educativos y corredores verdes.
La zonificación será obligatoriamente de usos mixtos —como lo señala la Ley DUS—, permitiendo comercio en primera planta y el desarrollo de MYPEs para generar empleo local continuo.
"Queremos ladrillos y suelo social, no tasas burocráticas"
PREGUNTA 7
Una parte importante del déficit habitacional está asociada a la falta de acceso a agua, alcantarillado y drenaje en asentamientos precarios. ¿Cómo se articula "Casa Ya" con la política de saneamiento: los proyectos incluirían financiamiento y ejecución de redes internas, o se requeriría que el Estado cierre primero las brechas existentes?
Roxana Rocha:
Es imposible —e irracional financieramente— que el Estado cierre las brechas si la ciudad sigue desparramándose en invasiones horizontales. En "Casa Ya", los proyectos nacen con saneamiento in situ.
Exigiremos por norma que las macromanzanas incorporen —donde sea indispensable y permita el cierre financiero— plantas de tratamiento de aguas residuales compactas para reutilizar el 100 % de las aguas grises en el riego de sus propias áreas verdes y limpieza. Esto reduce drásticamente la carga sobre la red matriz de la ciudad. El cierre de brechas perimetrales se financiará reactivando los Programas de Mejoramiento Integral de Barrios.
PREGUNTA 8
Distintos actores del sector vivienda han planteado que los gobiernos subnacionales deben tener un rol más activo en la gestión de suelo y en la promoción de vivienda social. En "Casa Ya", ¿qué papel concreto tendrían municipalidades y gobiernos regionales: facilitadores de trámites, co-ejecutores, gestores de suelo, o parte de una gobernanza más amplia?
Roxana Rocha:
Los gobiernos subnacionales dejarán de ser meras ventanillas de trámites.
Los Gobiernos Regionales deberán destinar obligatoriamente un porcentaje de sus recursos del canon y regalías —el "Canon Habitacional"— a generar suelo servido: redes matrices de agua, desagüe y energía para habilitar los macrolotes.
Las municipalidades serán co-gestoras a través del modelo de Mesas Técnicas Vinculantes —con éxito comprobado por el IMP en los PDU de Lima—, definiendo índices de usos, aplicando mecanismos de captura de valor del suelo y fiscalizando el cumplimiento de los Planes Específicos.
PREGUNTA 9
Las experiencias internacionales muestran que, sin una arquitectura financiera clara, los modelos de vivienda social quedan reducidos a pilotos. ¿Qué instrumentos financieros específicos propone para "Casa Ya": bonos habitacionales, fondos públicos, garantías parciales al crédito, incentivos tributarios al promotor, u otros mecanismos?
Roxana Rocha:
Un plan de esta magnitud requiere una arquitectura financiera robusta que no dependa solo de los impuestos. Nuestros instrumentos serán:
Instrumentos Financieros de "Casa Ya"
- Fideicomisos públicos-privados de suelo.
- Subsidio cruzado a través de DAET (Derechos Adicionales de Edificación Transferibles): vendemos "aire" —derechos de mayor altura— en distritos consolidados y de alta renta, como San Isidro o Miraflores, y el dinero capturado financia directamente el Bono "Salvando Vidas" en las periferias.
- Bonos soberanos habitacionales: apalancamiento en los mercados de capitales a largo plazo para obras troncales y sistemas de transporte masivo acoplados a la vivienda.
PREGUNTA 10
Para empezar a cerrar el déficit, los estudios sectoriales estiman que se necesita construir del orden de 200,000 viviendas por año, muy por encima del ritmo actual. ¿Cuáles serían las metas cuantitativas de "Casa Ya" y qué hitos concretos plantea para los primeros dos años: marco legal, identificación de suelos, pilotos, escalamiento?
Roxana Rocha:
La meta macro del Gobierno 2026–2031 es promover 1 millón de viviendas, cubriendo el arrastre y los nuevos hogares formados.
En el Año 1: declaratoria de Emergencia Urbana; modificación de la ley de SBN y COFOPRI para pasar de la titulación horizontal a la titulación vertical y la regeneración urbana; puesta en marcha del Observatorio Habitacional (SINIHU) para contar con data en tiempo real.
En el Año 2: entrega de los primeros Polígonos de Regeneración Urbana y megaproyectos piloto en nodos estratégicos como Ciudad Bicentenario (Ancón) y el hub Chancay, demostrando que el modelo Fideicomiso + 5 pisos + ciudad compacta es rentable y salva vidas. Desde ahí, escalamiento nacional hacia una producción de más de 150,000 unidades anuales.
"Salvar vidas antes de contar votos"
— Fin de la entrevista —
Viteli Vega | Editor, E9Noticias